有统计显示，“以房养老保险”试点推开以来，参保情况不尽如人意：目前仅有幸福人寿一家保险公司开展了该业务，其他经营规模占据优势的中国人寿等保险公司均持观望态度。截至2017年6月30日，共有154人（108户）投保。[i]从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉等）对该产品需求和认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多，最高的一户月领养老金近3万元。[ii]该险种发展不尽如人意的原因多样，其中包含对这一险种的法律属性的误读，有几个关乎以房养老保险本质法律属性的问题需要厘清：

一、保险公司可以在被保险人身故后取得房屋所有权吗？

保险公司经营以房养老保险的目的，并非是为了取得被保险人身故以后房屋的所有权，而是取得房屋的处分权，即将房屋变卖折现的权利，被保险人“抵押房产延期支付趸交保费”。以房养老保险是以房屋所有权为基础，以房屋所有权涵盖的处分权中的处分利益为运营基础的保险行为以及金融行为的总和。被保险人抵押房屋的行为实质，并非为其向保险公司的贷款提供担保，而是对其死亡时（出险时）缴纳保险费提供的担保。

保险业经营的一般规则是投保人先行缴纳保险费，保险公司对未来期间内的危险承保，出险时保险公司给付保险金。这一顺序并不必然是保险公司经营的所有模式，作为具有诺成合同特质的保险合同，保险人可以以承诺未来承担风险为对价出售保险商品，被保险人也可以以未来支付保险费的承诺作为购买保险商品的对价。在以房养老保险中，保险人先行向被保险人支付保险金，出险时再收取保险费。被保险人将其房屋抵押，作为未来支付保险费的担保。养老金并非被保险人抵押住房获得的贷款的分期给付形式，而是在获得被保险人给付保险费承诺的对价基础上，保险公司向其支付的保险金。

可见，以房养老保险是被保险人向保险公司抵押房屋，作为对其死后支付保险费的担保，保险人预先支付保险金，并以被保险人生命表为保险费厘定基础的人寿保险。这一本质属性也可以解释在我国银行与保险分业经营的法制环境下，保险公司被授权经营以房养老保险的原因（我国《保险法》第八条规定；“保险业和银行业、证券业、信托业实行分业经营、分业管理，保险公司与银行、证券、信托业务机构分别设立。国家另有规定的除外。”）。

保险费和保险金的对应关系，为以房养老保险的本质属性作出进一步诠释。在特定的以房养老保险合同中，被保险人以房屋交换价值形式向保险人支付的保险费与保险人以养老金形式向被保险人支付的保险金之间并不总是等同。当房屋交换价值高于保险人支付养老金总额时，房屋交换价值=养老金+受益人利益，此时，养老金与被保险人缴纳的保险费相等。当房屋交换价值低于保险人支付的养老金总额时，养老金=房屋交换价值+保险人超出支出部分，此时房屋交换价值和被保险人缴纳的保险费相等。观察房屋交换价值低于保险人支付的养老金总额的情况，可以明晰地看出以房养老保险的风险转嫁本质。通过以房养老保险，被保险人将长寿风险、房价下跌风险以及费率风险转嫁给保险人。

二、购买以房养老保险是将房屋使用权让与保险公司吗？

从以房养老保险存在的核心要素——房屋的角度，以房养老保险是保险人运用房屋交换价值进行金融活动的一个链条。以房养老保险中，房屋权属的变化过程显现出这一金融属性：被保险人生存期间，房屋所有权归属于被保险人，保险人拥有房屋抵押权。被保险人死亡时，房屋处分权归保险人，受益人获得房屋价值填补保险人支付的养老金后的剩余部分。这样，在以房养老保险中，房屋的使用价值和交换价值分别归属于被保险人和保险人。如果被保险人生存期间选择解除以房养老保险合同，则房屋的使用价值和交换价值复归被保险人所有。保险人获得房屋所有权的目的，不在于取得房屋的使用价值，而在于取得该房屋的交换价值，并以该交换价值作为其投资金融市场、获取金融收益的基础。

可见，在以房养老保险中，房屋的使用价值和交换价值分离，对于保险人而言，以房养老保险是其参与金融行为的前置行为。作为一种以保险的形式设计出来的金融养老模式，以房养老保险并非真正意义上的以房养老，区别于自有住房抵押贷款、购入多套住房收取租金等典型意义上的用房屋换取养老金的以房养老方式。在房屋、资金的运营和转换上，属于保险公司为主导的金融活动的组成部分。

实务中将以房养老保险冠名为“住房反向抵押养老保险” ，与反向抵押贷款（reverse mortgage ）或称为“倒按揭”混同。这种称谓容易产生以房养老保险的法律属性为房屋抵押贷款的谬误，从而陷入与房屋抵押贷款同质的误区。

住房反向抵押贷款起源于20世纪早期的欧洲，在美国、英国、法国、加拿大、新加坡等国家发展多年。在资金流向上，以房养老保险与房屋抵押贷款相逆：通常意义的房屋抵押贷款的借款人按照约定的期限归还欠款，欠款逐期减少，借款人对抵押房屋的权益逐期增加；借款人（被保险人）逐期领取现金（保险金），而其住房权益逐期递减。这也就是为什么以房养老保险常常被称为“倒按揭”的原因。

但是，从法律关系实质上，以房养老保险并非简单的与传统房屋抵押贷款相逆的过程。前文对以房养老保险的本质属性分析可知：由保险公司经营的以房养老保险并非被保险人以房屋为抵押物向保险公司的贷款，而是以房屋在被保险人死后的出售价值缴纳保险费的保险。从风险转嫁角度，按揭贷款法律关系中，贷款人不承担房屋价格降低的风险，如果抵押房屋折现价格低于贷款人发放的贷款和利息数额，贷款人有权向借款人追偿差额部分。以房养老保险中，房屋折现价格低于保险人支付的养老金数额的风险由保险人承担，保险人无权向被保险人或受益人追偿超出房屋折现价款部分的养老金。以房养老保险和房屋抵押贷款的区别具体还包括以下几个方面：

第一，以房养老保险的承保机构是保险公司，房屋抵押贷款的贷款机构是银行等其他金融机构。第二，以房养老保险无须被保险人定期向保险公司缴纳费用，而是定期从保险公司处获得养老金。房屋抵押贷款银行通常一次性将款项支付给贷款人，然后贷款人定期返还本金和利息。第三，以房养老保险中被保险人无须在其生存期间实施房屋变现的行为，被保险人在生存期间有权一直居住和使用该房屋。保险公司在其生命终结时将房屋销售折现。房屋抵押贷款中，如果贷款人到期不能返还贷款，贷款人必须面对银行将其房屋出售折现，自身无法继续居住该房屋的状况。第四，以房养老保险中，被保险人死亡的，房屋处分权归保险公司所有，收益权归保险公司和被保险人指定的受益人共同所有。折抵保险金以后剩余的价值归受益人所有。房屋抵押贷款中，被保险人死亡的，银行将房屋变卖折现，扣除贷款本金和利息，其余部分按照《继承法》的规定处理。第五，以房养老保险中，被保险人如果想出售房屋，可以通过解除保险合同的方式进行。其承担的义务包括：偿付已经从保险公司获得的养老金本金和利息，支付解除合同的相关费用（保险合同生效五年以内的，被保险人解除合同的，保险公司收取手续费，保险合同生效超过五年的，被保险人解除合同的，保险公司不收取任何手续费）。房屋抵押贷款中，贷款人如果要出售房屋，必须还清贷款的本金和利息，解除房屋抵押以后才可以实施。第六，以房养老保险的养老金利息和房屋抵押贷款的贷款利息不同，前者目前是5.5%，后者根据贷款年限不同而有差异，基准利率从4.35%-4.90%不等。

三、以房养老保险中的“抵押”与物权法中的流质禁止规定冲突吗？

我国现行以房养老保险的经营用语中包含“抵押”字样，如果将这种保险行为的本质归结为抵押，就涉及与《物权法》中有关流质抵押禁止性规定相互协调问题（我国《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” ）。

以房养老保险与流质抵押合同并不相同，区别有二：第一，在流质抵押合同中，房屋抵押提供的是抵押人向抵押权人贷款的担保；在以房养老保险合同中，房屋抵押实质是提供被保险人死后支付保险费的担保，并非以房屋为抵押物向保险公司的贷款担保。第二，在流质抵押合同中，抵押权人取得房屋的所有权，房屋的全部权益归属于抵押权人，并无其他权利人存在；以房养老保险合同中，保险人取得房屋变现的处分权，如果折价变现后仍存在剩余利益，该利益归属于事先在保险合同中指定的受益人。

有鉴于此，笔者对我国保险实务中“住房反向抵押养老保险”的称谓并不赞同，比较而言，“以房养老保险”更能体现该险种的本质，也易于将其和房屋抵押贷款相互区别。